Риски при покупке помещения в объекте культурного наследия

Пожалуй основной риск, о котором следует говорить-признание сделки ничтожной ввиду невнесения существенных условий в договор купли-продажи в соответствии с п. 7 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее -закон № 73).

Решением Арбитражного суда Красноярского края (кликабельно) от 20 октября 2017 года по делу № А32-1114/2017 удовлетворены исковые требования Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края к ООО "КорИнвест" о признании ничтожным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки.

Так из решения суда "было установлено, что переход права собственности был зарегистрирован на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, который является ничтожной сделкой в силу пункта 7 статьи 48 федерального закона согласного которого, в случае , если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47. 6 федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) использования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной".

Таким образом, для того чтобы сделку с ОКН не признали ничтожной следует:

• внести пункты в договор купли-продажи с указанием требований, предусмотренные охранным обязательством (охранное обязательство -документ, который содержит требования, ограничения по использованию того или иного ОКН и выдается органом охраны объектов культурного наследия при выявлении ОКН и внесении его в ЕГРОКН).
• указать в договоре в качестве неотъемлемой части договора -копию охранного обязательства. Охранное обязательство можно скачать на официальном сайте органа охраны ОКН того или иного субъекта или обратиться напрямую к органу охраны ОКН и запросить это охранное обязательство.

Помимо возможности признания сделки ничтожной за несоблюдение требований охранного обязательства предусмотрена административная ответственность в силу ст. 7. 13 Кодекса об административных правонарушениях.

В соответствии с ч. 1 ст. Закона № 73 неотъемлемой частью охранного обязательства является паспорт объекта культурного наследия. Однако отсутствие паспорта ОКН не является административным правонарушением и не влечет привлечение к ответственности, и сделку можно регистрировать без предоставления паспорта ОКН.

Однако даже при наличии охранного обязательства на руках, вам могут отказать в регистрации сделки с ОКН, например, в случае регистрации права собственности на ОКН, который требует реставрации.

Апелляционным определением СК по гражданским делам Иркутского областного суда (кликабельно) от 24 октября 2013 г. по делу № 33-8665/2013 Решение Кировского районного суда г. Иркутска от 11.07.2013 г. об удовлетворении исковых требований Кучеровой к Министерству имущественных отношений Иркутской области о признании права собственности на недвижимое имущество -административное здание, назначение-нежилое, отменить и принять по делу новое решение, а именно оставить исковые требования истца без удовлетворения.

Дело в том, что объект культурного наследия нуждался в проведении работ по воссозданию ОКН на основании научно-проектной документации. Истец провела ряд мероприятий по воссозданию объекта культурного наследия, простыми словами "отреставрировала здание" и подала документы на регистрацию на основании п. 1 ст. 218, 219 ГК РФ, считая, что у нее возникло новое право собственности на объект. Но ей отказали, поскольку с момента получения разрешения на проведения работ по воссозданию объекта культурного наследия произошли изменения, а именно ч. 7 ст. 45 Закона № 73 ранее не содержала необходимость получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. И суд второй инстанции поддержал отказ, добавив: "п. 1 ст. 218 ГК РФ указывает на основание приобретения права собственности, но не определяет момент его возникновения, правила статьи применяются в совокупности с правилами ст. 8, 131, 219 ГК РФ, в соответствии с которыми право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации".

Конечно вышеуказанных примеров в отказе регистрации права собственности может быть множество. Поэтому важно соблюдать требования, а также порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество. Если отказ в регистрации был неправомерен, то обращаться в суд с административным исковым заявлением.

Но если объект, который вас интересует не внесен в реестр, это не значит, что можно не выполнять условия по сделке с ОКН. Например, ваш ОКН может не находится в реестре, но в Выписке об объекте недвижимости указано ОКН в виде ограничения, или земельный участок расположен в границах территории выявленных объектов культурного наследия, то такой участок относится к землям историко-культурного назначения в соответствии со ст. 5 Закона № 73. И в таких случаях нужно будет проводить ряд действий для внесения в ЕГРОКН вашего объекта в качестве ОКН. В противном случае сделку могут оспорить и признать недействительной: проведение историко-культурной экспертизы, получение заключения, согласование с органом охраны объектов культурного наследия, утверждение ОКН постановлением правительства для дальнейшего внесения сведений в ЕГРОКН.