Проверка квартиры, находящуюся в общей долевой собственности
Для понимания, какие документы запросить у продавца, на чтобы обращать внимание при проверке квартиры, предлагаем взглянуть на один из предоставляемых нами ОТЧЕТОВ ПО ПРОВЕРКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
С вами Realty Cloud - сервис автоматической проверки недвижимости для безопасной сделки.
Отчет по проверке недвижимости
Общие сведения об объекте недвижимости
- При продаже квартиры обращаем внимание на кадастровую стоимость. Она не должна превышать указываемую в договоре купли-продажи стоимость, так как налоговая обратит на это внимание и может доначислить налог продавцу. Например, в договоре купли-продажи квартиры указана стоимость в размере 950 000 рублей, а кадастровая стоимость при этом составляет 2 000 000 рублей. В таком случае налоговая рассчитает налог исходя из 70% от кадастровой стоимости -1 050 000 рублей, и собственнику придется заплатить штраф, в случае занижения стоимости квартиры в договоре.
- Согласно отчету (2 стр.) найдено 6 сособственников квартиры, владеющие квартирой на праве общей долевой собственности. Соответственно в договоре купли-продажи необходимо указать всех сособственников, и каждый сособственник должен прийти на регистрацию сделки, за некоторым исключением (например, один сособственник может по доверенности представлять интересы другого, в том числе если он является законным представителем сособственника).
- Обращаем внимание на важный раздел о наличии ограничений, обременений. В нашем случае они не найдены. А в случае их наличия, необходимо потребовать продавцов квартиры снять такие ограничения (обременения) (это может быть арест, аренда, ипотека, залог, сервитут, рента и тд.).
История владения квартирой. Что смотреть?
В отчете есть несколько предыдущих правообладателей квартиры. В таком случае необходимо обратить внимание на частоту совершенных сделок. Например, сделки могут совершаться каждые 1- 3 года.
Какие здесь риски могут быть:
Рекомендация при частых сделках:
Какие здесь риски могут быть:
- риск совершения мошеннических действий;
- риск совершения притворных или мнимых сделок (ст. 170 ГК РФ).
- проблемная квартира;
- плохие технические характеристики квартиры;
- неадекватные соседи;
- и даже плохая оценка район.
Рекомендация при частых сделках:
- Если такое возможно, необходимо запросить правоустанавливающие документы предыдущих собственников у продавца с целью ознакомления основаниями совершения сделок, а в некоторых случаях обратиться к юристу для получения правового заключения по сделке.
- Также необходимо внимательно присмотреться к району (возможно пройтись, погулять) и поговорить с соседями.
- Возможно у недвижимости есть явные недостатки (дефекты)
- Если это вторичное жилье проверяем на наличие вредителей (тараканов).
Несовершеннолетние собственники
В случае наличие несовершеннолетних собственников мы понимаем, что могут быть использованы средства материнского капитала (далее-МСК).
Сделка, при которой были использованы средства МСК, может оспариваться, если детям не выделены доли. В таком случае, договор купли-продажи могут расторгнуть и сделку признать недействительной.
Рекомендация:
Необходимо запросить сертификат на материнский капитал или справку (выписку) из территориального Пенсионного фонда, либо из органов ЗАГС, о том что вся сумма материнского капитала не использовалась или использовалась на другие цели. Также выписку собственник может получить на официальном сайте Госуслуг, зайдя в свой личный кабинет.
Сделка, при которой были использованы средства МСК, может оспариваться, если детям не выделены доли. В таком случае, договор купли-продажи могут расторгнуть и сделку признать недействительной.
Рекомендация:
Необходимо запросить сертификат на материнский капитал или справку (выписку) из территориального Пенсионного фонда, либо из органов ЗАГС, о том что вся сумма материнского капитала не использовалась или использовалась на другие цели. Также выписку собственник может получить на официальном сайте Госуслуг, зайдя в свой личный кабинет.
Заключения и рекомендации
Согласно нашему отчету срок владения сособственниками недвижимостью составляет менее трех лет. А в случае возникновения нарушенных прав со стороны третьих лиц, сделку могут оспорить, и суд признает ее недействительной, если срок давности не пропущен (а он начинает с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушенных правах), и есть основания такого оспаривания сделки.
Возможно в данном случае указать в договоре купли-продажи прописать пункт, которых накладывает на собственников нести ответственность за ущерб, нанесенный третьим лицам, если он знал иди мог знать о наличии прав третьих лиц на момент сделки (ч. 1 ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Также исходя из заключений и рекомендаций собственникам необходимо будет оплатить налог с продажи недвижимости. В данном случае покупателю могут предложить занизить реальную стоимость квартиры в договоре купли-продажи, на что категорически соглашаться не рекомендуем.
Возможно в данном случае указать в договоре купли-продажи прописать пункт, которых накладывает на собственников нести ответственность за ущерб, нанесенный третьим лицам, если он знал иди мог знать о наличии прав третьих лиц на момент сделки (ч. 1 ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Также исходя из заключений и рекомендаций собственникам необходимо будет оплатить налог с продажи недвижимости. В данном случае покупателю могут предложить занизить реальную стоимость квартиры в договоре купли-продажи, на что категорически соглашаться не рекомендуем.
Хотите проверить недвижимость? Доверьте это профессионалам!
Закажите полную проверку недвижимости на RealtyCloud.ru - риски, заключения и рекомендации при сделках с недвижимостью - квартира, земля, дом.
Закажите полную проверку недвижимости на RealtyCloud.ru - риски, заключения и рекомендации при сделках с недвижимостью - квартира, земля, дом.
Если у вас есть вопросы о проверке недвижимости пишите нам на почту: help@realtycloud.ru