Важно перед покупкой недвижимости убедиться в отсутствии прав третьих лиц. Рассказываем нюансы.

Допустим сейчас или в будущем вы собираетесь приобрести недвижимость. Знакомы ли вам механизмы защиты ваших прав, как покупателя, от право притязания третьих лиц?

Дочитайте статью до конца, и вы узнаете эти способы защиты
Предлагаем определить, ввиду каких обстоятельств у третьих лиц могут возникнуть к вам требования после регистрации сделки по недвижимости:

  • Несделкоспособность самого продавца. Если человек ведет себя странно, особенно в возрасте более 65 лет, необходимо запросить справки от наркологического/психиатрического диспансера. Такие документы не дают вам 100% гарантии, но могут послужить хорошими доказательствами в суде.
  • Продажа не единственного жилья продавцом после того, когда у него возникла задолженность перед кредитором. В данном случае речь идет о возможности оспаривания сделки ввиду банкротства продавца. Необходимо проверить наличие имущественных споров, задолженность в налоговой, у приставов, проверить наличие заявлений о признании банкротом продавца как с его стороны, так и со стороны кредиторов. Потому что сделки совершенные за последние три года до момента подачи такого заявления оспариваются в суде.
  • Продажа квартиры при наличии прав на недвижимое имущество наследников, которые не узнали о смерти наследодателя или о наличии недвижимого имущества наследодателя
  • Продажа недвижимости без согласия, где такое согласие требуется ввиду ст. 35 СК РФ (нотариальное согласие) или по другим основаниям согласно ст. 157.1 ГК РФ.

Примеры из судебной практики, когда требовалось согласие другого лица.

1) Ниже говорится о неполучении согласия учредителем компании согласия участника общества. Суд признал сделку без его согласия недействительной.

ИСТОЧНИК

2) Здесь требовалось нотариальное согласие супруга при продаже земельного участка, суд также удовлетворил требования о признании сделки недействительной.

ИСТОЧНИК
Если вы приобретаете недвижимость с историей (вторичное жилье), то нет 100% гарантии, что не возникнет требования со стороны третьих лиц. Но всегда можно предпринять механизмы защиты, чтобы доказать свою добросовестность в последней инстанции такой истории, то есть в суде.
  1. Необходимо проверить недвижимость перед сделкой с юристом. Если у вас нет юриста или вы обращаетесь к нему в первый раз, вы можете проверить недвижимость самостоятельно, заказав наш ОТЧЕТ ПО ОБЪЕКТУ НЕДВИЖИМОСТИ. Там будет указана информация о собственнике, самой недвижимости, а также рекомендации и риски по покупке интересующего объекта недвижимости.
  2. Запросить и проверить правоустанавливающие документы и выписку из ЕГРН. С 1 марта 2023 года были внесены изменения в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в связи с которыми персональные данные собственника не будут отображаться для всех в общем доступе, за исключением самого собственника, а также лиц, связанных с ним(супруга)-и), арендатора, арендодателя, сособственника недвижимости и так далее). И необходимо будет запрашивать выписку из ЕГРН у продавца, чтобы сверить данные с правоустанавливающими документами и паспортными данными.
  3. Прописать в договоре полную сумму по покупке недвижимости. К сожалению те суммы, которые стороны прописывают в расписке, дополнительных соглашениях и других формах документов, не всегда можно взыскать в случае признании сделки недействительной и применения последствий такой недействительности (возврат недвижимости продавцу, а деньги-покупателю).
  4. Прописать в договоре необходимые пункты, которые закрепят ответственность продавца за убытки, причиненные третьим лицам, в случае если он должен был или мог знать о право притязаниях третьих лиц во время совершения сделки, в соответствии со ст. 431.2 ГК РФ
Если у вас есть вопросы о проверке недвижимости пишите нам на почту: help@realtycloud.ru
Юридическая проверка недвижимости и собственников

Соберем данные из 15+ официальных источников и укажем все риски при покупке или аренде недвижимости
Проверить объект
Топ 4 риска при покупке квартиры, какие документы проверить, чтобы не прогадать
Распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке. Расскажем как и где проверить документы.
Риски при покупке квартиры, которые нужно учесть и прописать в договоре
Узнайте об основных риски которые часто возникают при покупке квартиры.
Покупатель, пропиши в договоре купли-продажи недвижимости один важный пункт
Рассказываем как обезопасить свою сделку и разбираем судебную практику.
Покупатель, закажи один важный документ перед сделкой с недвижимостью
В соответствии с ч.1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) мнимая сделка, то есть сделка, совершенная для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.