Топ 4 неочевидных риска при покупке жилого дома

Всем добрый день! Сегодня мы расскажем о правовых рисках при покупке дома, с которыми может столкнуться каждый, даже специалист по недвижимости.

Прежде чем о них написать, хотелось бы напомнить, вы можете писать нам комментарии, задавать вопросы. Возможно ответ на ваш вопрос будет для кого-то полезным.

Итак каждый покупатель, специалист по недвижимости, юрист должны учесть следующие моменты при проверке жилого дома:

• техническое состояние дома, возможность его эксплуатации;
• наличие всех необходимых документов их соответствие жилому дому;
• наличие/отсутствие межевых и иных споров с соседями;
• соответствие целевого назначения земельного участка для проживания в жилом доме, возможность изменения такого назначения в случае необходимости;
• местность (болотистость, расположение к соседним домам, возможность проезда на машине)

В случае отсутствие коммуникаций в доме, нужно понимать, что это может оказаться не только "дорогим удовольствием" для покупателя, но может ввести его в довольно затруднительное положение: не всегда возможно получить разрешительную документацию и подключиться к ресурсоснабжающей организации.

Если продавец утверждает, что к дому подключены коммуникации, есть вода, газ, электричество, важно проверять наличие договора снабжения коммунальными ресурсами до покупки жилого дома. Перед подключением необходимо получить разрешительную документацию, согласовать ее с ресурсоснабжающей организацией. В противном случае организация может подать иск о самовольном подключении, доначислять плату за пользование коммунальными услугами, а также взыскать сумму административного штрафа в соответствии со ст. 7.19, 7.20 КоАП РФ.

Мы рассматриваем случай, когда два дома, у каждого из которых имеется кадастровый номер, находятся на одном земельном участке с одним кадастровым номером. Земля и дом неразрывно связаны друг с другом, а значит при продаже дома нужно продавать и часть земельного участка. При продаже такого дома продавцу необходимо выделить долю, направить уведомление сособственнику, получить от него отказ от преимущественного права покупки. Однако в будущем у покупателя могут возникнуть споры по поводу порядка пользования земельным участком.


На самом деле риски при покупке дома часто связаны с земельным участком. Выделяются следующие риски:

Можно приобрести земельный участок без уточненных границ, межевого плана. Однако в будущем могут возникнуть споры с соседями, а также человек может столкнуться с невозможностью внести новые сведения в ЕГРН согласно межевому плану ввиду противоречия сведений в ЕГРН и фактического расположения земельного участка. Желательно покупать дом на межеванном земельном участке. Также необходимо изучить межевой план. В нем указаны все характеристики земельного участка, в случае наличия спора о границах, в межевом плане указывается решение суда.

Многие приобретают жилой дом на арендованной земле. В таком случае необходимо тщательно изучить договор аренды, а именно, требуется ли согласие арендодателя (муниципального органа), на сдачу земельного участка в субаренду, наличие неустойки в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатором, в том числе продавцом. И конечно после покупки дома, необходимо заключить договор аренды и вовремя вносить арендную плату. В противном случае, покупателю придется участвовать в суде в качестве ответчика и доказывать, что задолженность возникла у продавца.

Дом с арендованным земельным участком приобретают по более выгодной цене с целью дальнейшего выкупа земельного участка по льготной ставке. Однако следует учесть, что некоторые земельные участки могут быть ограничены в обороте, например, ввиду необходимости постройки административного центра, расширения дороги и так далее. Такие участки, к сожалению, выкупить не получится, и надо заранее об этом узнавать у муниципалитета.

Также напоминаем, при покупке дома следует запросить следующие документы у продавца:

Выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ на дом и на земельный участок, технический паспорт (обратить внимание, совпадают ли площадь здания со сведениями, указанными в ЕГРН), паспорт продавца, кадастровый паспорт, справка об отсутствии обременений на земельном участке.

Спасибо за внимание. До новых встреч.