Покупка квартиры у недееспособного лица: как себя обезопасить от рисков

Примерно 70% дел по признанию судом договора купли-продажи недвижимости недействительным и применению последствий недействительности сделки приходится на сделки, совершенные на вторичном рынке.

Туда входят и дела, связанные с недееспособностью продавца/покупателя.

Итак

Лицо признают недееспособным только по решению суда. После вынесения решения суда, его ставят на учет, а суд, в свою очередь, обязан направить информацию в Росреестр, а Росреестр вносит сведения в ЕГРН о наличии решения суда о признании собственника недвижимости недееспособным. "Выписку о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным" (она так и называется) можно запросить у опекуна, который совершает от имени продавца сделку, но с учетом его мнения.

Для совершения сделки с недееспособным лицом, необходимо запросить согласие самого опекуна и разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки.

Если человек ограниченно дееспособный, то в данном случае надо только согласие попечителя на совершение сделки.

А если в момент совершения сделки гражданин не признан судом недееспособным, но есть подозрения о его психической нестабильности, забывчивости, ввиду пожилого возраста, а также напуганного состояния под давлением какого-то стороннего лица, то необходимо запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Могут минимизировать риски, но не смогут дать 100% гарантии, справка из ПНД часто неинформативна, там указывается состоит ли человек на учете или нет. Поэтому необходимо подходить к проверке недвижимости комплексно: проверить остальные документы, предусмотреть безопасный порядок расчетов, указать всю сумму договора, внести необходимый пункт в договор купли-продажи недвижимости:

"Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения.»

Таким образом, сделка может быть признана недействительной, в случае если будет установлено, что на момент ее совершения, гражданин не был способен понимать значение своих действий согласно ст. 177 ГК РФ.

ИСТОЧНИК

В таком случае суд может признать сделку недействительной по заявлению, например, его опекуна, ввиду признания гражданина недееспособным даже после регистрации сделки, как произошло в вышеуказанном суде (смотрите ИСТОЧНИК).